自国家“十四五”规划纲要明确提出实施城市更新行动以来，城市更新的重要性被提到了前所未有的高度，各地也积极推动实施城市更新行动。
城市更新为什么这么重要？参与主体众多，如何协调各方的利益关系？其中有哪些难点亟待攻破？为了更好地回答相关问题，网易财经—城市更新频道特推出《共话城市更新》系列专访，邀请学界、业界权威人士分享独到见解，敬请关注。
【本期嘉宾】
刘明宇（复旦大学企业发展与管理创新研究中心副主任，上海产业结构调整社科创新研究基地专家）
【核心观点】
1、政府可以在尊重市场规律的前提下做产业更新的引导，但不能够主导，以免变成用计划的思维来解决问题。
2、政府在城市更新的产业招商方面，不应该一拥而上抢热点，而是要深入挖掘自身的资源禀赋，找一些适合当前发展阶段、且有一定产业基础、人才基础的行业，通过政府的规划引导配套集聚一些必要的要素，这样相关产业才更有可能发展起来。
3、只有产业、人口和城市环境有机融合，形成正反馈，城市更新才算成功。
4、产业化背景下的城市更新还有一个更深层次的问题需要解决，那就是土地性质。
【访谈实录】
网易财经：您如何看产业更新过程中政府规划和企业自发行为之间的关系？
刘明宇：城市发展过程中，政府可以对土地的性质、用途等做规划，使其服务于产业的发展和城市人群更高质量生活发展的需求。但需要注意的是，城市的产业集聚与自身的资源禀赋、区位、历史等紧密相关，有其内在的经济规律。
因此，城市规划应该是方向性的，不宜规定的太细、太死，既要让原有的产业有机更新，也要允许新兴的产业自然成长。打个比方，就像孩子的成长一样，我们可以做的是根据他的成长阶段来搭配营养，但是不能规定孩子一年长多高。
总的来说，政府可以在尊重市场规律的前提下做产业更新的引导，但不能够主导，以免变成用计划的思维来解决问题。
网易财经：我们注意到有些政府在产业园招商时，会更青睐人工智能等新兴产业，不太欢迎那些看起来不那么高端的产业，对此您怎么看？
刘明宇：我们可以看到，一些城市基于自身的区位特点、资源禀赋来做产业招商，使得产业和城市环境有了较好的融合效果，带来了人口的集聚，这种集聚进一步促进了产业发展以及城市配套设施的完善，形成人、环境和产业的正向循环。
但是也有一些地方在产业招商过程中，盲目追求人工智能等高端产业、新兴产业，忽略了自身的区位特点、产业发展阶段、产业基础等，使其难以招到相关领域拔尖的企业和人才，只能用少量的资源装点门面，无法真正促成相关产业在当地的发展。
因此，政府在城市更新的产业招商方面，不应该一拥而上抢热点，而是要深入挖掘自身的资源禀赋，找一些适合当前发展阶段、且有一定产业基础、人才基础的行业，通过政府的规划引导配套集聚一些必要的要素，这样相关产业才更有可能发展起来。
网易财经：如何检验一个城市更新项目是否成功？
刘明宇：上面我们讲到了产业、人口和城市环境的有机融合，这里边包含了很多内容，产业如果能与城市的空间、区位等资源要素很好地匹配，就容易形成产业的竞争优势，促进产业快速成长，而产业规模的扩大，也会促进城市生活配套和基础设施的完善。
除此之外，对新兴产业和高端产业来说，非常关键的一个资源是人才，这就要看当地能不能提供相关的人才供给，这对当地产业的升级也是非常必要的。
人口尤其是高端人才为什么会往某个城市聚集？一定是因为这个地方有更好的发展机会、生活配套，以及与个人成长相关的支持，这种支持不能仅是围绕人才个人，而是要考虑人才所在的家庭，比如他的孩子能不能受到好的教育，等等。
只有产业、人口和城市环境有机融合，形成正反馈，城市更新才算成功。
网易财经：城市更新项目运转周期长、前期资金沉淀较多，不少运营商不可避免的面临了资金方面的压力，这在很大程度上影响了市场主体参与的积极性。如何破解这一难题？
刘明宇：城市更新项目的资金投入是比较多的，这就需要引入政府资本、社会资本等多元化的主体。其中，政府资本对产业发展、城市环境等负有更多的责任，对回报的要求可能不那么高，相比之下，社会资本可能会看重短期回报。
因此，城市更新项目需要更好地设计运营和盈利模式，找到不同资本在项目上的结合点，平衡好各自的利益和风险，让不同类型主体都愿意沉淀到项目里。
网易财经：除了资金问题，当前城市更新还有哪些难题待解？
刘明宇：产业化背景下的城市更新还有一个更深层次的问题需要解决，那就是土地性质。
城市更新项目涉及的土地性质非常复杂，包括国有土地、集体经营性建设用地、农业用地等等，土地性质不同，未来的规划管理也就存在高度的不确定性，进而影响城市更新项目的效率、回报周期和预期，一些运营主体可能会希望早点收回投资成本、获得更好的回报。但是如果未来土地的性质和用途可以预期，即便城市更新项目的运转周期长，但至少回报是相对稳定的。
总的来说，土地性质和权利保障更清晰，未来更可预期，才是城市更新可持续的关键。当然，这不是地方政府所能决定，还是需要有顶层设计。
网易财经：城市更新，正在成为地产行业一条绕不开的主赛道。除了开发建设，还有哪些机会值得房企关注？对房企能力有哪些要求？
刘明宇：中央提出要大力发展租赁住房，这一块是房企可以发展的业务，除此之外就是商业地产的开发和运营，不过这对之前只是建房子的房企的能力提出了更高的挑战。
不管是运营商业地产还是园区，规划能力和产业招商能力都是非常重要的，不仅需要熟悉所在区域的特点，还得了解整个城市产业发展的趋势，基于业态、需求等进行规划设计。
此外，城市更新项目前期投入大、时间周期长，涉及的利益主体很多，比如开发商、居民、商户、企业等。如果房企作为某个城市更新项目的主导者，就要有多元化的融资能力，擅长与不同类型的资本打交道，平衡好利益相关方的风险和利益诉求，这也对很多的开发企业提出了严峻的挑战。
