北京商住房市场几近冰点，多个项目因抵押无法正常网签
文|中国证券报董添
受限购政策影响，北京地区商住房成交惨淡，新房楼盘普遍存在滞销。很多在售的楼盘是2017年限购政策出台前入市的，目前仍在销售，这些新房楼盘已经有二手房入市交易，价格存在较大的“倒挂”现象。部分楼盘常年销售惨淡，相关公司为了增加现金流，将项目已经做了抵押，导致新房无法正常网签。还有的项目为了吸引客户，将本应该全款销售的房款做成首付分期支付，分期时间最长可达两年，存在违规销售的现象。
两三个月卖一套
“项目是2016年最高点时开的盘，最高达到5.5万元/平方米，当时均价也要到5万元/平方米。现在项目一手房卖3万元/平方米，依然卖不出去。”位于南五环地铁附近某头部房企开发的商住新房销售人员王平（化名）对中国证券报记者表示，“很多当时的销售人员都辞职了，现在基本上两三个月能卖一套。”
据王平介绍，项目在开盘初期一度卖得十分火爆。项目当时拿地容积率比较高，楼盘单栋建设的密度较大。虽然前期销售火爆，但是限购来临时，每栋都剩下很多房源。“一层楼大概有24户，销售火爆时每个楼层都有出售，但也遗留了较多的房源。如果是住宅，这些年早就清盘了。商办项目严格执行限购，一手房只能卖给公司，很难在短时间内做到清盘。”
“这个项目是精装修，还有燃气，装修也是奔着居家过日子用的，如果真的拿来当办公用房，可能还真的需要另外装修。”有看房者对中国证券报记者表示，“没有限购前，我就来看过房，当时可以个人名义贷款买。因为觉得房子设计成LOFT，对年纪大的人不太方便就没买。现在价格已经跌了一半了，但只能以公司名义买，并且得全款。”
上述看房者称，现在之所以来看房，是看到项目近期又进行了促销，但是还没有来得及注册公司。销售人员说注册公司不着急，网签之前注册好就可以。现在这个阶段主要是交定金和“首付”款，后续手续可以帮着一起做。
项目存在抵押
中国证券报记者进一步了解到，很多商住房新房项目之所以不严格要求购房者资质，允许购房者注册公司环节“慢慢来”，和项目已经做了抵押，无法进行正常网签有关系。
以位于北五环某商住房项目为例，中国证券报记者了解到，项目开盘时间超过5年，限购之后销售一直不理想，开发商为了缓解现金流压力，将楼盘做了抵押。解抵押时间要到两年以后。
“目前认购的客户只需要交5万元的定金，一个月之内交足50%的房款。如果有公司资质的，就等着交完房款一起走网签。如果没有公司，可以在这段时间注册公司，做好资质。”上述楼盘销售人员对中国证券报记者表示，“外地的公司也可以购买，只要是公司就可以，注册起来也很方便。但是，由于注册公司需要成本，空壳存续也需要交一定的费用，而公司持有房产是需要缴纳房产税的。这些原因导致很多人不能接受注册公司买房这件事。”
当中国证券报记者问及不能网签是否可以正常入住时，上述销售人员称，不能以业主的方式入住。但如果有特殊需要，可以先签一份租房合同，以租房的形式入住，然后等正常网签。但是，这部分租金是需要业主自己承担的。
价格倒挂严重
中国证券报记者观察到，不少新房楼盘已经有二手房入市。这些二手房业主在购买一手房时，价格普遍较高，因此挂牌二手房时有较强的市场预期。另外，目前北京商住房限购政策规定，二手商住房可以出售给有购房资质的个人。相比只能卖给公司的一手商办类新房，二手商办房具有一定的客户优势。
“当时买新房的时候每平方米接近6万元，现在虽然开发商每平方米卖3万元，但我的心理价位还是每平方米卖6万元。”某商住房持有人李方（化名）对中国证券报记者表示，“开发商每平方米卖3万元只能卖给公司，个人不能买。我的二手房可以卖给交够五年北京社保或纳税的个人，可以不赚钱，但是不能亏钱。现在不太着急用钱，总能遇到合适的客户。”
但是，中介对于这类二手房却并不热情。“我们从不主动推荐自己的客户买这类二手房。这类房子，无论是新房还是二手房，都需要全款买。如果有这些钱，不如拿来做首付贷款买住宅。除非有特殊需求，或者真的用作办公用途，可以考虑这类房子。”位于南五环某头部中介对中国证券报记者表示。
“另外，我们和很多开发商的商办项目没有什么合作，因此即便是新房客户我们也不会去引导。”上述中介人士对中国证券报记者表示。
这一说法得到了很多开发商销售人员的印证：“项目已经是赔钱状态，不可能再和中介签合作协议。即便中介能带来增量看房客户，对于限购政策也是束手无策。我们驻场人员每销售一套房能拿到几百到几千元的提成，但是到了中介人员那里，就不是这个数了。”
中国证券报记者走访发现，由于商住房项目土地容积率高，开发商拿地成本较低，虽然项目普遍存在滞销，但是开发商普遍对商住房拿地热情很高。另外，很多住宅土地竞拍时，需要连带拍下商住地块，用于配套设施建设，因此新开商住房项目一直未停止。而新开项目陆续入市，定价普遍较低，使得限购之前入市的项目去化难度进一步加大。
