东方证券邵宇：“压力测试”下很多房企都不合格，平稳着陆是当务之急
2021年12月15日 22:13:58来源：凤凰网财经
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东方证券首席经济学家邵宇在峰会期间接受了凤凰网财经的专访。
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对于房地产市场年内遇到的政策及企业自身变化，邵宇认为，从政策角度看，房产税的推进，实则是在调整市场对房地产盈利模式的预期，今后很有可能不能再把房地产作为投资的核心和未来主要的生息资产。而很对年内多家房企出现的流动性问题，邵宇则认为这是对房企盈利模式的一次“压力测试”，暴露出很多房企在抵御风险上“不合格”的问题，但这种阵痛又确实是“房住不炒”政策下需要承受的调整。
以下为采访实录：
凤凰网财经：您对于明年整体的宏观经济有什么样的预期？
邵宇：每年都会开中央经济工作会议，“稳字当头”也是好多年都没有看到，就是说把这个稳字放在这么重要的一个位置。我的理解可能就是说以后的世界，整个经济复苏的动力还是比较有限的，比方说需求走弱，包括房地产投资、出口有一定的阻碍；供给的话，比方说今年的拉闸限电，也有一些瓶颈。另外还有一个就是预期的转弱，大家看未来经济发展是不是有足够的信心，如果大家没有这样一个预期的话，经济会走的比较弱。
在这种情况下，出台这样一个政策，会对今年主要政策涉及到的房地产、互联网、教育等等可能会有一些优化，保持经济特别是经济增速的一个稳定，为迎接二十大做好充分的准备，所以这个应该是明年整个宏观经济政策的主要情况。
凤凰网财经：房产税如果未来逐步落地的话，您觉得会对房地产市场的投资逻辑产生怎样的变化？
邵宇：大家都已经习惯了，过去30年房地产是一直在涨的，所以大家把它作为一种核心资产来进行配置。房产税实际上是一个调整预期的税收，也就是说你可能会为存量的住宅付一个比较大的甚至是累进的一个税收，这可能令原来整个房地产的盈利模式难以持续，所以我觉得这个预期的调整是非常重要的，很有可能我们就不能把房地产作为一个投资的核心和未来主要的生息资产。
制定这样一个税收，关键在于怎么样去制定税率，税率太高的话，作用可能会更大一点，税率如果是温和适当的话，可能会有助于房地产的平稳着陆，或者是未来的良性发展，所以取决于一个具体的参数的调整，就是税率以及累进的程度。
凤凰网财经：房企的负债问题，您觉得会对未来房产税的推行或者整个行业的平稳健康发展产生一定阻碍吗？
邵宇：房地产发展的逻辑大部分都是通过高的杠杆来进行滚动的发展，跟地方政府的债务、基建、资本是联系在一块的。现在城市化进程的高峰已经过去了，今年对这些房地产企业应当说是一次非常重要的压力测试，也就是测试你的盈利模式，当杠杆率收缩，究竟有没有能力去抵抗风险。
现在看起来，可能很多头部的房企都不合格。这样一个测试，如果是头部企业都受到比较大的影响的话，可想而见，在未来比方说五年甚至更长的时间以后，那个时候可能我们整个经济体的增速可能还会放缓，杠杆可能会更高，那个时候可能就完全靠不住。所以我觉得这样一个压力测试应该说是适合的，当然我们希望里头会有一些分化，我们看到可能有一些头部企业的话可能会面临比较大的调整，但这种调整的阵痛恐怕是难以避免的。
凤凰网财经：未来有可能会蔓延成整个行业的系统性的风险吗？
邵宇：我觉得这次中央经济工作会议对明年的房地产定的基调要比今年有一些优化，但是大的趋势——房住不炒，我觉得不会改变。那么再叠加房地产税，可能就能形成一个长效机制，真正做到房住不炒，让大家居者有其屋。
大家都感觉到这个压力测试实际上是非常强力的，很多人都扛不过，所以我们需要有一个平缓着陆的过程。但是我强调的就是说，预期已经改变，但是房地产的需求还是在的，所以平稳的发展可是当务之急，并不是快速的价格的上升或者杠杆的趋势上升，这个其实对企业的发展并不是特别有帮助，所以我觉得大家要调整心态，不管是开发商或者地方政府，包括我们的一般的居民，这样的话才能使得良性循环得以形成。
凤凰网财经：未来房地产还是一个好的投资领域吗？
邵宇：我觉得投资恐怕不是了，投机更加不是了。比方说北上广深这些核心的城市核心的区域，大概每年的房价上升的年化大概在10%左右，10%左右的话你就要加杠杆，因为你的借的利息大概在5%左右，你首付两成，然后加入5倍的杠杆，你的年化收益率百分之二十几，所以房地产永远不败的道理就在于此，它的盈利模式是成立的。但现在的话你反过来看，你未来每年能赚10%吗？我觉得很难，现在如果跟收入拉平3%，我觉得都很不错，但如果你是资产当中收益只有3%，你还交一个房产税的，房产税的话咱们就算1%，你不就扣掉一个点对不对？你可能还要加杠杆，你有5%的这样一个利息。这个时候你杠杆加的越多，实际上你这个钱就越赚不到了。所以就是说原来这种很常见的盈利模式，可能就因为目前的这样一个综合的发展就不复存在了。
可能对居民来说的话，有住房需求也还是要满足，但是从未来从大类资产的配置来看的话，居民可能持有更多的房地产并不是明智之举。
