（万科：寒冬之后还有春天）
不久前，郁亮说，要跟房地产的黄金时代告别。
之前，郁亮已经与万科一起，完整经历了中国房地产的黄金时代。
所以，万科的黄金时代结束了么？
一
最近的三个月，堪称中国房地产的魔幻时刻。知名房企们此起彼伏、演出了不少荒诞的悲喜剧。
今年前三季度，万科营收2714.9亿。
同比增幅超过10%。
但在第三季度，万科的合同销售面积和销售金额，都相比去年同期下降超过20%。
看起来寒风凌冽。
三年前的2018年万科秋季例会，郁亮提出了一个词“活下去”，结果没想到，和小米雷军的“are you OK”一样，成功破圈，成了这几年被很多人提到的一个梗。
郁亮后来的反复强调，当时提出这个概念，只是出于居安思危的考虑。
事实上，万科始终比其它房企要活得好。
今年前三季度，万科的净利润，依然有166.9亿。
作为参照，绿地控股今年前三季度营收比万科多了1500亿，但净利润却比万科少50亿。
在财务费用比绿地低的背景下，万科还有接近40亿的投资收益。光这一小块，就接近不少50强房企全年的净利润。
二
2020年底，住建部和央行提出的房企融资三道红线，其实是一个照妖镜。一年下来，彻底照出了各大房企的原型。
最早提出“活下去”的万科，如今关注的重点，似乎并不是活下去，而是怎么活得好、活得久。
近两年，万科向业界提得最多的，其实不是住宅，而是：
万物云、以及与戴德梁行合作的万物梁行，
住宅租赁业务“泊寓”，
商业地产品牌——印力，
以及食品、物流、教育。
相比起拿出几百亿“造车”的同行，万科的雄心，似乎是向房地产的上下游产业链延伸，对标阿里、美团，实现平台化。
平台化的两大支撑，一是客流，二是资金。
郁亮说，到今天，钱本身就是一个问题。
但是，万科其实不缺钱。
到9月底，万科的净负债率只有31.9%，持有货币资金1471亿。远高于一年内有息负债和短期借款之和。
万科也不缺流量。
从住宅开发到商业体开发，万科本身的房地产业务聚合了巨大的人流和客流。
以上海的七宝万科广场为例，2020全年总营业额26亿、客流2400万、车流150万、会员累计50万。
三
上海，延安西路1262号，这里解放前是旅美华侨聚居的哥伦比亚圈，1928年，匈牙利人邬达克成为这个区域的总规划师。
从国际饭店、到大光明电影院、沐恩堂，这个匈牙利人在上海留下100多幢建筑，其中25个项目被列为上海市优秀历史建筑。而邬达克把自己的花园别墅就放在了哥伦比亚圈。在邬达克的住宅附近，是孙中山之子孙科的旧居。
3处历史建筑，和11栋工业改造建筑，共同构成了解放后的上海生物制品研究所办公地。
2016年，经过万科和荷兰大都会建筑所联合操盘，这里改造成了上海新的城市风景线“上生-新所”。2020年底，万科还把日本的茑屋书店引入上生新所落户。
一方面，上生新所尊重历史文脉、延续城市脉络、新老建筑对话、多样共享共生，成为了周末和夜晚市民的网红去处。
另一方面，与传统的住宅业务相比，这类业务往往面临回款慢、盈利薄的挑战。
对于这个问题，郁亮的回答是：“物业运营策略和商铺一直在不断根据市场和客户调整，做出影响力之后，商业是要养的，接下来要适应赚小钱，赚慢钱的节奏，都是几毛几毛的计算业绩、坪效。。”
万科的三季报中，有一项数据，很耐人寻味：
今年前三季度，2714.9亿营收中，有344.5亿营收，来自非房地产开发业务，占总收入的比重12.68% 。
去年前三季度，这一项非房地产开发的业务总收入是275.8亿，占总收入比重11.42%。
在万科的各种“不务正业”之后，非房地产开发业务所创造的营收规模正在快速增长，而且比重逐年提升。
这也意味着，万科对房地产开发的依赖性，正在逐步降低。
做企业和做人，道理相通。
有的人想的只是怎么活着，但也有一些人想的是，怎样活得有价值。
企业也是一样。
郁亮说，万科需要一个新的标识——只要被社会、被百姓需要，就是有价值的事。市场始终是公平的，尽管房地产板块整体股价低迷，但比如物业管理业务，市场就给出了很好的估值。
“所以，万科接下来要做的事，是努力创造被市场认可的价值。”
“与其试图再去幻想过去好日子没有了，活不下去了，不如努力去想想还有什么机会。尊重常识，回归常态，要保持平常心，要不贪婪，不恐惧。”
作者：戴鹭
