“哈尔滨楼市正遭受重大冲击”！黑龙江房地产商会向省市政府发建议信
2021年10月08日 18:08:42来源：中国房地产报
哈尔滨楼市难现“金九银十”。王迎超/摄
黑龙江省工商联房地产商会向黑龙江省政府、哈尔滨市政府及有关部门提出了包括调整土地增值税预征率、调整供地节奏、降低落户门槛等意见和建议，从而促进房地产市场健康稳定发展。
王迎超 中房报记者 高中华丨哈尔滨报道
偌大的销售中心空空荡荡，置业顾问三三两两闲坐着摆弄着手机，这是“十一”假期中国房地产报记者在走访哈尔滨多个楼盘看到的景象。一场突如其来的疫情，导致各售楼处到访量直接“腰斩”。
来自黑龙江省工商联房地产商会的调查也认为，受新冠疫情及政策、供地、人口流动等因素影响，哈尔滨房地产市场受到重大冲击，百姓购房信心不足、房地产各项指标下滑严重、新房及二手房市场均出现严重供大于求现象。
此前，黑龙江省工商联房地产商会组织部分会长召开了座谈研讨会，结合目前哈尔滨市房地产行业面临的主要问题进行了梳理，向黑龙江省政府、哈尔滨市政府及有关部门提出了包括调整土地增值税预征率、调整供地节奏、降低落户门槛等意见和建议，从而促进房地产市场健康稳定发展。
同策机构统计数据显示，哈尔滨楼盘成交量已连续多周出现下滑，第38周（9月20日-26日）成交915套更是跌破千套大关，环比下降12%。
“9月份我们仅完成了月均销售额的50%左右，预计10月份销售成绩也不会理想，如果疫情能在10月底前结束，还有机会在年底前再冲击一下，不过全年任务目标应该很难达到了。”哈尔滨一楼盘营销负责人表示。
中国房地产报记者近日获悉，黑龙江省工商联房地产商会部分建议已被政府部门采纳，国家税务总局黑龙江省税务局、黑龙江省财政厅、黑龙江省住房和城乡建设厅于9月30日发布了《关于调整土地增值税预征率的公告》，自10月1日起，黑龙江省普通标准住宅、非普通标准住宅、其他类型房地产土地增值税预征率分别按1.5%、2%、2.5%执行。
到访“腰斩”
成交周期不断延长
到访量跌破5成、成交周期不断延长、市场期望信心下降……近日，中国房地产报记者走访哈尔滨房地产市场发现，即使抛开疫情影响，哈尔滨楼市在“金九”交出的成绩单也难言理想，“市场是不可逆的，这两年受整体经济环境影响，很多生意人不敢随便花钱了，加上二手房滞销，客户对楼市发展信心不足。”金地峯范策划经理瞿继宏分析。即使不少开发商打出“降价牌”，但销量未见明显提升。
“疫情前，我们日均到访量差不多是40组到50组，目前日均到访量直接跌到了20组左右，这些还都是通过渠道公司带来的；自然到访客户就更少了，没人愿意出来。”瞿继宏表示。
本来，他们计划在中秋节前后开展“金九购房节”活动，前宣做得挺好，客户也蓄了不少，因突遭疫情，直接导致收尾活动泡汤，“不知道疫情何时结束，10月份活动也不敢计划。”
旭辉与宝宇联手打造的铂辰府楼盘销售总监王天佑也表示，疫情发生后，楼盘到访量直接“腰斩”，“‘十一’期间宣传也改成了线上为主。”
事实上，即使抛开疫情影响，哈尔滨楼市在“金九”交出的成绩单也并不理想。从五六月份开始，市场成交周期便逐渐拉长，5月份之前，从看房到成交基本在3天之内；到了7月，延长到了一周之内；9月份，成交周期则变成了10-15天。
这期间，哪怕不少开发商纷纷打出“降价牌”，但销量未见明显提升，不少楼盘月销量甚至达不到两位数。瞿继宏分析，很多楼盘跟风推出了一些特价房、抵账房，房源大多属于滞销户型，市场上这样的套路多了，购房者也不会认可。“降价这种牌要么先动才能抢占先机，要是跟风而动，就很难获得市场认可，消费者对未来市场的期望也会下降，对品牌也是一种损害，不如不动。”
为冲刺“银十”，万科、融创、华润、中海、招商、绿地等诸多房企纷纷推出多项优惠活动抢收“黄金周”，一元秒杀一平方米、买房送家电、一口价特价房限时秒杀……考虑到疫情影响，不少楼盘又重新启动了线上直播活动。
冷清的交易已经影响到了企业生存。
商品房市场供需失衡
来自黑龙江省工商联房地产商会的调查显示，进入2021年，哈尔滨房地产市场无回暖现象，上半年商品房成交量较2019年同期下降42%，市场萎靡。自3月份开始，部分项目采取降价销售策略，以求快速回笼资金，但成交量短期上扬后，客户观望情绪继续加剧，市场逐渐进入艰难期。
实际上，哈尔滨市场自2020年开始，随着新冠疫情暴发就受到重大冲击，进入停摆状态，哈尔滨市政府针对供给端开发企业迅速出台了一系列有效的针对性政策。在政策支持下，各开发企业项目得以提前取得预售许可证，快速回笼资金；但也造成了2020年商品房市场大幅供应，在需求端不足情况下，商品房库存量进一步加大。
市场中，哈尔滨商品房市场目前以住宅成交为主，占商品房总成交量的83%；其次为公寓产品，再次为商业产品，办公产品成交最差。这几年，随着商业土地加大供应，市场上商业类产品较多，且投资客户消耗过度，造成了多个项目以价换量，市场上也出现了部分低价公寓产品冲击市场的现象。
同时，商会认为土地市场的释放也导致商品房市场库存严重。他们发现，2019年及2020年土地市场异常火热，加上疫情期间预售政策放宽，促使房地产市场土地库存量进一步加大。目前，哈尔滨市供地形成两种极端：
第一，供地多集中于松北区，地块多以产业用地为主；开发商在产业地块中优先开发效益地块——商品房，造成区域内大量商品房供应，产业带动有限，出现一定过剩。
第二，土地价格不断攀升不仅导致房企参拍难度大，而且土地高溢价形成连锁反应令高总价项目入市，销售进入困境。
统计数据显示，哈尔滨市2021年1-6月供应14宗经营性用地，总建筑面积320万平方米，同比2020年下降53%，同比2019年下降17%；2021年上半年成交15宗经营性用地，总建筑面积197.5万平方米，同比2020年下降62%，同比2019年下降15%；2021年上半年成交土地楼面价为4024元/平方米，同比2020年上涨49%，同比2019年上涨27%。
建议优化行业税收政策
实时调整政策法规
针对市场情况，商会建议，对房地产行业税收政策进行优化，根据市场变化实时调整房地产开发的有关政策法规：
在土地增值税预征率方面，哈尔滨市土地增值税预征率为4%、4.5%和5%三档，明显高于东北三省、长三角、珠三角核心城市，这不仅给本地房企造成了很大税收负担和资金压力，也影响了诸多知名房企投资信心，建议进行相应调整。
在企业所得税计税毛利率方面，近两年，哈尔滨市房地产市场非常不景气，房企利润空间越来越窄，亏损项目越来越多，现行计税毛利率已严重与现实情况脱节；一些房地产发展较好的地区，计税毛利率普遍在10%左右，建议进行相应调整。
在土地使用税方面，参照长三角、珠三角及东北三省一些核心城市，建议将哈尔滨市土地使用税各等级土地年税额标准由现行每平方米年税额24元至4元减半征收为12元至4元。
在二手房契税方面，哈尔滨市现行商品房二手交易契税政策建议做如下调整。
在公积金政策方面，商会建议，目前哈尔滨市公积金执行高层工程主体施工形象达到一层、多层工程主体施工形象达到二层即可项目签约受理贷款的政策，建议无限期延长此项政策，并建议将省、市公积金政策统一，执行现行市公积金政策，高层工程主体施工形象达到一层、多层工程主体施工形象达到二层即可项目签约受理贷款。
商会还建议，政府部门要根据市场变化实时调整房地产开发的有关政策法规，包括项目规划指标确定、审批等，要与客观需求、市场规律相协调，以加强统筹。在多宗临近土地出让前，希望自然资源部门要充分结合区域人口发展趋势、市场需求、城市配套等诸多重要因素，统一规划、综合考量区域（片区）公共服务设施配比，制定合理前置规划条件，以便公共设施资源利用更加高效、合理、均衡。
针对哈尔滨出让土地中商业配比过高导致销售艰难的问题，商会建议，结合城市区域商业活跃度和人口密集度等条件，以主城六区现有大型商业区为核心向外发散，推行以小型社区商业为主、片区共享、以点带面的原则，对片区内商业配比进行统筹规划，降低单项目商业配比，不求大而全，、只求小而精，避免出现单一项目大商业配比和大型集中商业区，从而降低开发企业经营风险，降低全市商业市场的库存压力。
同时，注重“产城融合”落地效果评估，商业用户与住宅执行统一的基础设施收费标准，取消原有商业水、暖、电、燃气的高额定价，并切实允许公寓项目安装燃气设施，降低商业产品的交易税费，协调银行等金融机构降低商业产品首付比例，进而提升交易活跃度，降低库存。
市场回归良性竞争
降低落户门槛“抢人”
在哈尔滨一售楼处内看房的客户。高中华/摄
针对房地产市场调控方面，商会建议，需要从以下几方面入手：
第一，结合哈尔滨及各区县库存去化周期变化曲线，实时调整供地节奏，土地出让实行分区调节。对于商品房库存去化周期大于24个月（或18个月）的区域，应立即停止供地，相反则增加土地供应，平衡市场需求，提高商品房交易量；同时将全年土地供应计划及时公示，调整现有地价评估办法，门槛适度降低，让更多开发企业参与竞拍，回归良性竞争秩序。
第二，参照其他城市先进经验，提高商品房预售价格备案严肃性，真正落实限价政策，避免房价大幅波动导致的系统性恐慌。不仅要限高价，还要限低价，对严重背离区域市场平均成交的项目，停止预售许可审批；真正实行“一房一价”监管，对已获取预售许可证项目，每套房均要给予实时价格监控，销售备案价格波动控制在±10%以内，从而实现稳房价、减弱消除系统性恐慌、提升购房者及市场信心的作用。
第三，优化不动产证办理流程，进户即拿证。目前，哈尔滨市购房者在房屋交付后1-2年才能拿到不动产权证，时间过长，不利于提高二手房市场活跃度。建议哈尔滨市、区不动产登记中心提前介入办理并优化办事流程，满足购房者进户即拿证需求。
第四，当下，全国各地都在进行“抢人大战”，纷纷出台各种优惠政策，吸引吸纳人口落户安家。黑龙江省与哈尔滨市的“抢人”动作却不是很明显，哈尔滨主城四区落户门槛依旧很高，要连续居住5年才能落户，南方多数城市吸纳人口流入，落户政策是“零门槛”。现在，哈尔滨市出台《关于鼓励来哈就业创业落户若干政策》中，学历性人才落户最高一次性发放安家费10万元；资格性人才落户最高一次性发放安家费10万元；取消哈尔滨市户籍人员父母投奔子女落户限制。这样的政策根本不具备吸引力，哈尔滨亟待出台更优惠政策留住哈尔滨人，同时吸纳中小城市人来哈尔滨安家落户；要打破门槛限制，在医疗、教育、社保等方面与哈尔滨市民享受同等待遇。
